开发商擅改小区规划，业主如何维权

因开发商擅自改变小区规划而引发的纠纷很多，情况也各不相同！
归纳下来主要有以下几种：

一、减少绿化或景观面积

在上海这样的大城市，小区的绿化和景观越来越成为众多购房者的考虑因素，自然也就有越来越多的开发商在绿化和景观上做文章。通常开发商会在楼书、沙盘、模型上描绘出一副“绿色小区”、“景观小区”的规划，但是在商业利益的驱使下，实际开发时又将原来的绿地改为房屋、原来的景观改为物业用房、幼儿园等，使得原有的绿化率下降、容积率上升。

因为开发商很少会把绿化、景观等承诺具体化并约定于合同中，所以面临这种情况时，首先要对开发商的行为是否违约进行认定。根据最高院的相关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。换言之，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。

但是，广大业主们要注意，司法解释里有些限制性条件，楼书、沙盘、模型作为商品房的一种宣传资料，只有当它的某些介绍和说明是具体确定的，而且又作为开发商销售该楼盘的一个重要卖点（即对合同订立和房屋价格确定有重大影响），这些说明和介绍的内容才可以作为合同的一部分，对开发商有约束力。

因此，为避免广告陷阱，律师建议：

1、业主要保存好所有的宣传楼书、广告资料，必要时可以对楼盘模型拍照或摄像留存。
2、业主对楼书、广告上的绿化、景观等介绍，应尽量要求开发商写入合同内，或至少要求其明确化。

二、配套跟不上或擅自调整社区功能

齐全的社区功能也是业主买房时的一项重要考虑因素，尤其是对于一些在偏远地区开发的小区而言，周边配套设施何时能够完善会直接影响到业主的选择。有些开发商在售房时，为了吸引购房者，将未来的配套规划宣传得非常好，然而这些配套设施往往不能及时完成，有些甚至根本无法实现。

还有一种情况则是开发商根据自己的开发情况，随意地对社区功能进行一定的调整，如原有的会所改为物业管理用房，原有的运动场改为停车场等等。

出现这种情况后，开发商往往都是以没有影响到购房者所购商品房的质量或使用功能为由拒绝承担法律责任。因为这些内容通常不会约定于合同中，所以业主会面临无约可依的尴尬局面。不过，虽然没有合同约定，但是还有法律可以提供保护。

根据《合同法》的规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实的意愿的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或撤销。也就是说，如果开发商在销售时为吸引购房者购买房屋，不告知项目规划的真实情况，甚至刻意隐瞒一些对楼盘销售不利的规划，造成业主的误解而购买了这套房屋的，属欺诈行为，业主有权请求法院或仲裁机构变更或撤销购房合同，同时要求开发商承担相应的赔偿责任。但业主在请求法院或者仲裁机构认定开发商的行为属于欺诈时，要提供足够的证据。

为避免事后拿不出足够的证据，律师提醒：业主在看房时，要保存好所有的证据，例如宣传册、开发商发布的广告等，对于开发商某些含糊其辞的介绍或言过其实的宣传，一定要求其提供明确的书面说明或承诺。否则，业主宁可不要相信。

三、改变总建筑面积

体现一个小区总建筑面积的指标是容积率，容积率越大说明在单位面积内的建筑面积越多，容纳的人口必然也就越多。过大的容积率会对小区功能的发挥产生不利影响，同时也可能降低居住的环境档次。有些开发商为了增加利润，不顾原有的规划设计加盖房屋，使小区总建筑面积增加、容积率增大。

一般来说，按照《城市房地产管理法》、《商品房预售管理办法》的规定和要求，开发商在预售房屋以前，应当已经领取了建设工程规划许可证，规划部门已经对该项目的规划方案、建筑设计方案等进行了审批。如果开发商擅自改变规划和设计的，其行为具有明显的违法性，自然构成违约行为。当然，也不排除开发商通过有关部门的批准，合法地对规划进行变更，但是，根据建设部《商品房销售管理办法》第二十四条和国家七部委发布的有关整顿全国房地产秩序的通知之规定，开发商即使让变更规划通过有关部门的批准，但未经业主听证的，依然属于违约行为。

为预防这种情况下业主败诉，律师建议：

 1、业主在看房时首先要求开发商出示建设工程规划许可证，且根据《上海市住宅物业管理规定》的规定，要求开发商将建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图以及归全体业主所有的配套设施设备在预售合同中包含和列明。

2、如果开发商在开发过程中就规划变更举行听证的，或在业主中书面征求变更规划之意见的，业主要把握原则、坚持己见。